此外，上海地區(qū)商業(yè)銀行已向總行積極爭(zhēng)取額度支持或內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，力爭(zhēng)今年全年實(shí)現(xiàn)保障房項(xiàng)目及舊改貸款增量651億元。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月末，上海市名單制項(xiàng)下保障房貸款余額759.4億元，同口徑較年初增加230.5億元，保障房貸款增量占同期全部住房開(kāi)發(fā)貸款增量的比重達(dá)到125%。換言之，轄內(nèi)銀行壓縮了其他商業(yè)性住房開(kāi)發(fā)貸款，住房開(kāi)發(fā)貸款的全部增量均用于支持滬上保障房建設(shè)。
新的融資渠道為保障房建設(shè)保駕護(hù)航
我國(guó)保障房建設(shè)自2011年進(jìn)入快車(chē)道，各地均開(kāi)工了大量的保障房項(xiàng)目。但在實(shí)際運(yùn)作中也暴露出了一系列的問(wèn)題，其中尤為突出的是保障房建設(shè)的資金難題。政府資金、銀行貸款和企業(yè)墊資等傳統(tǒng)的融資渠道在大規(guī)模的建設(shè)下顯得力不從心。為使得保障房建設(shè)順利進(jìn)行，國(guó)家發(fā)改委在2011年年中曾專(zhuān)門(mén)發(fā)文，鼓勵(lì)各地通過(guò)發(fā)行企業(yè)債等形式籌資建設(shè)保障房。政策上的松綁為保障房建設(shè)融資打開(kāi)了一個(gè)新的局面。
今年3月27日，由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行作為牽頭主承銷(xiāo)商，北京保障房中心完成了60億元私募債的發(fā)行，期限5年，發(fā)行利率5.2%，專(zhuān)項(xiàng)用于7個(gè)保障房項(xiàng)目。截止目前，北京已經(jīng)累計(jì)發(fā)行保障房定向工具221億元。而事實(shí)上早在去年年底，北京市住建委就與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行北京市分行簽訂了《“十二五”時(shí)期開(kāi)發(fā)性金融合作備忘錄》。“十二五”期間，國(guó)開(kāi)行北京分行將給予北京市保障性住房建設(shè)500億元人民幣融資支持。此外，在全國(guó)范圍內(nèi)醞釀多年的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）支持保障房建設(shè)，有望最快在下半年試水，首批試點(diǎn)項(xiàng)目或?qū)⒙鋺?hù)朝陽(yáng)區(qū)的部分公租房項(xiàng)目。
在天津，全國(guó)首支保障房資產(chǎn)支持票據(jù)——天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)第一期資產(chǎn)支持票據(jù)日前通過(guò)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)核準(zhǔn)，接受注冊(cè)并上線發(fā)行成功。該產(chǎn)品的成功發(fā)行，標(biāo)志著天津在保障性住房融資渠道再一次實(shí)現(xiàn)新突破。該產(chǎn)品首期發(fā)行額為人民幣20億元，共分5檔，產(chǎn)品期限為1至5年，截至目前，20億元資金已全部歸集到賬。
青海省于8月31日發(fā)行50億元保障房私募債，開(kāi)創(chuàng)了西部省份通過(guò)發(fā)行保障房私募債等金融創(chuàng)新方式支持保障房項(xiàng)目建設(shè)的先河。青海成為繼北京市之后全國(guó)第二個(gè)發(fā)行保障房私募債的省份。
上海市政府針對(duì)保障性住房建設(shè)的資金難題，也提出了多項(xiàng)解決方案。其中強(qiáng)調(diào)，住房公積金增值收益將用于廉租房和公租房建設(shè)。此外，要求中央代發(fā)的地方政府債券資金應(yīng)優(yōu)先安排用于公租房等保障性安居工程建設(shè)。目前上海方面正在爭(zhēng)取保障房定向私募債試點(diǎn)，當(dāng)下正與中國(guó)交易商協(xié)會(huì)和央行上?？偛康炔块T(mén)溝通，浦發(fā)銀行已參與其中配合做一些方案。
另外，在今年1月，廣州市住房保障辦與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣東省分行簽署了《開(kāi)發(fā)性金融合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，國(guó)開(kāi)行將為廣州市住房保障業(yè)務(wù)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持和全方位金融服務(wù)。2012年至2016年期間，雙方在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的合作融資總量不低于200億元。
銀行貸款、地方債，私募債、公積金甚至是企業(yè)債，困擾保障房發(fā)展首當(dāng)其沖的資金難題，似乎正在被不斷的摸索和創(chuàng)新逐漸化解。
保障房融資渠道創(chuàng)新的同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，謹(jǐn)防成為地方政府融資的新手段
為了滿(mǎn)足保障房建設(shè)融資需求，中央松口允許地方發(fā)行公債和企業(yè)債，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)重大的政策突破。融資的開(kāi)閘將有助于解決大規(guī)模建設(shè)面臨的資金壓力。但我們認(rèn)為，對(duì)于地方政府用于保障房建設(shè)的發(fā)債，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)在資金使用上的監(jiān)管，謹(jǐn)防地方政府借保障房建設(shè)名義行地方政府融資之實(shí)，創(chuàng)新道成為地方政府融資平臺(tái)的新舉措。
此外，地方政府過(guò)度舉債也容易引發(fā)債務(wù)危機(jī)。保障房債券發(fā)債之后還債的資金從何而來(lái)？要知道，保障房收益是很低的，也就在3%左右，如果發(fā)債券利率在3%(還不如同期1年期銀行利率)，肯定這類(lèi)債券根本無(wú)人認(rèn)購(gòu)。如果發(fā)債利率在3%以上(超過(guò)4%)，通過(guò)保障房的建設(shè)是無(wú)法支付發(fā)債利息的，接下來(lái)只能用地方財(cái)政收入或者地方投融資平臺(tái)的收入來(lái)償還這個(gè)錢(qián)。但問(wèn)題是，各個(gè)地方政府前二年對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資過(guò)多，各地方財(cái)政收入都處于十分緊張狀態(tài)，用地方財(cái)政收入來(lái)歸還投融資平臺(tái)的資金，恐怕都是比較艱難的事情。
