12月13日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局兩部門發(fā)布《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》，這是繼7月4日國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》以來對(duì)棚戶區(qū)改造提出的具體措施。也標(biāo)志著棚戶區(qū)改造與加大公租房與廉租房的保障性住房問題提到了同等的高度。
此次《通知》提到，對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計(jì)征契稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。
近年來，棚戶區(qū)改造在各個(gè)地方推廣進(jìn)度緩慢是不爭(zhēng)的事實(shí)。關(guān)于棚戶區(qū)改造進(jìn)展緩慢、因資金匱乏而一再拖延的消息屢見報(bào)端。分析人士認(rèn)為，僅靠稅收優(yōu)惠政策很難快速推動(dòng)棚戶區(qū)改造，而真正讓利投資方，市場(chǎng)化運(yùn)作才能實(shí)現(xiàn)快速推進(jìn)。
稅收優(yōu)惠吸引力不大
此次兩部委采取稅收減免政策能有多大作用？對(duì)于投資開發(fā)者能否有足夠的吸引力呢？
“棚戶區(qū)改造涉及的拆遷成本非常巨大，并不是說給一點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策就能解決的?！?亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，目前的棚戶區(qū)改造資金來源主要來自三方面，一是地方財(cái)政，二是銀行貸款，三是中央財(cái)政補(bǔ)貼，其他的如民間資本以及房企的聯(lián)合開發(fā)所占的資金比例特別小。原因就是開發(fā)回報(bào)率太低，房企不愿拿錢去開發(fā)，而民間資本有進(jìn)入門檻。
“棚戶區(qū)改造稅收優(yōu)惠政策對(duì)于開發(fā)商來講沒什么吸引力?！北本┤A信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總裁助理張宇飛告訴記者，靠減免稅費(fèi)的政策很難引起開發(fā)商的興趣，因?yàn)橥恋厥褂枚惡陀』ǘ愒谙嚓P(guān)稅費(fèi)中占比特別小。如果棚戶區(qū)的位置在當(dāng)?shù)爻鞘袑儆诒容^好的地段的話，不減免也有很多開發(fā)商想做。
記者參照稅務(wù)部門的城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝納稅人實(shí)際占用的土地面積×占用土地的納稅等級(jí)所對(duì)應(yīng)的稅額標(biāo)準(zhǔn)。一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元，中等城市1.2元至24元，小城市0.9元至18元。以占用土地面積為1500平方米，以北京五級(jí)土地每平方米年稅額為3元計(jì)算，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額為4500元。而印花稅則適用“產(chǎn)權(quán)書據(jù)轉(zhuǎn)移”合同，稅率為萬分之五，以500萬元成交額計(jì)算，印花稅為2500元。
在謝逸楓看來，開發(fā)商不愿做的原因不僅僅是因?yàn)槎惵实偷膯栴}，主要是目前的拆遷成本與開發(fā)成本過高。除此之外，棚戶區(qū)改造還會(huì)涉及投資收益不確定的風(fēng)險(xiǎn)。
多管齊下才有成功可能
稅收優(yōu)惠政策對(duì)棚改的促進(jìn)作用有多大目前尚未可知，對(duì)于棚改區(qū)的改造方式，各地也在探索中。
12月12日，多家媒體報(bào)道，山東省近日下發(fā)《加快棚戶區(qū)改造工作的意見》鼓勵(lì)民間資本參與棚戶區(qū)改造。山東省政府要求市、縣級(jí)政府應(yīng)加大棚戶區(qū)改造的資金投入，對(duì)商業(yè)開發(fā)價(jià)值低的棚戶區(qū)改造，政府可直接組織實(shí)施。對(duì)具備商業(yè)開發(fā)價(jià)值的棚戶區(qū)改造，政府要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，充分調(diào)動(dòng)民間資本、企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動(dòng)員社會(huì)力量廣泛參與。
在此之前7月4日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，強(qiáng)調(diào)“多渠道籌措資金”。此次山東省的這一政策正是依據(jù)該《意見》中提到的吸引民間資本這一方式，在此基礎(chǔ)上做了一些政策細(xì)化，如提高容積率和商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)比例，從而提高民間資本參與的積極性。張宇飛認(rèn)為，增加容積率與商業(yè)配套建設(shè)比例對(duì)于開發(fā)商來講會(huì)有一定的吸引力。
“如果真的想全面加速棚戶區(qū)改造，最好還是通過市場(chǎng)化運(yùn)作讓房企進(jìn)入開發(fā)，其次讓民間資本進(jìn)入，再有就是讓銀行與房企聯(lián)合開發(fā)。” 謝逸楓認(rèn)為，降低民營(yíng)資本進(jìn)入門檻增加企業(yè)的關(guān)注度；定價(jià)權(quán)還給企業(yè)，安置房交給政府；保持企業(yè)的利潤(rùn)，給企業(yè)更大的稅費(fèi)及政策優(yōu)惠；以企業(yè)為主，政府為聯(lián)合運(yùn)作，有了這四方面改變，棚戶區(qū)改造才會(huì)有成功的可能性。
他分析說，“三舊”改造之所以在廣州做得好，原因就是地方政府肯讓利給房企。雖然棚戶區(qū)改造與“三舊”改造的模式不盡相同，但可以借鑒“三舊”改造中的合理部分。例如一些集體產(chǎn)權(quán)工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地，由開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)，將商品房定價(jià)權(quán)交給房企，吸引更多的民間資本進(jìn)入等。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)住房保障和公共住房政策委員會(huì)專家委員王樹森告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，棚戶區(qū)改造可以采用土地集中收儲(chǔ)、凈地出讓的市場(chǎng)化方式以吸引開發(fā)商積極參與，用凈地出讓所得盈余來籌集棚改資金。
至于吸引社會(huì)投資的方式，除稅費(fèi)優(yōu)惠、設(shè)定合理容積率、增加可銷售或經(jīng)營(yíng)面積、可售房屋自住定價(jià)之外，還可以采取金融信貸支持、簡(jiǎn)化行政審批、棚戶改造區(qū)在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下化整為零分片實(shí)施以降低投資門檻、完善周邊市政設(shè)施等一系列綜合配套措施，來吸引更多的投資者參與。
