經(jīng)過近10個月的醞釀，社保基金終于為嗷嗷待哺的保障房體系打開了一扇門。
先拔頭籌者是南京，作為最早開動保障房體系建設的城市之一，當?shù)貫槭加?010年的大規(guī)模保障房計劃，搭建了較為完備的運作模式，從“政治和市場”兩個層面，契合上了這支龐大基金的需求。
2月28日，全國社?；鹄硎聲崩硎麻L王忠民在南京正式宣布，全國社?；鹨孕磐蟹绞綖槟暇┨峁?0億元貸款，以支持當?shù)氐谋Ｕ戏宽椖拷ㄔO。
不過，2011年全國建設1000萬套保障房的龐大目標，無論對社?；鸬膮⑴c程度，還是對其他社會資本融資渠道的拓展，仍是巨大考驗。
社保資金首單落定
接近全國社?；鹄硎聲耸客嘎叮?010年5月份開始，全國社保基金理事會派專門小組赴南京等四個城市調研社?；鹜顿Y公租房和廉租房事宜。社?；鹄硎聲€為此專門向地方上派駐了律師團，對各地保障房建設的投資收益作了極為嚴格的盡職調查。
“在得知社?；鹨降胤秸{研的消息后，南京市住建委非常重視，對社?；鸬耐顿Y風格、社會資金支持保障房建設的政策反復研究，做了很多詳盡的方案。”南京市保障房建設發(fā)展公司總經(jīng)理李進說。
“南京地處東部，財政實力在全國來說比較好，市政府有相當?shù)馁Y源整合能力，不僅無償提供土地，還提供了相當?shù)呢斦С?。但是目前的融資渠道，在龐大的保障房建設任務面前，還是顯得遠遠不夠，所以社?；鹱龅胤秸{研的時候，我們如獲至寶?！崩钸M說。
由于資金的特殊性，社?；鹄硎聲︼L險控制非常嚴格，對收益的預期非常明確。理事會團隊的調研和審核，持續(xù)了大半年的時間?！捌陂g經(jīng)歷了多次的洽談和溝通，不斷完善程序。”李進回憶此事頗為感慨。
去年年底，全國社?；鹄硎聲罱K決定，以信托形式向南京市保障房公司發(fā)放30億元、利率6.05%、期限為2年11個月的貸款。這筆信托由江蘇省國際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供連帶責任擔保。
其中利率的構成包括，社保利率5.45%（按季度浮動，這一利率水平略高于最新五年期存款利率）、信托費用率0.18%、擔保費用率0.42%。當時貸款期限我們共同商定在3年之內主要是綜合考慮了保障房項目的建設周期和資金回籠情況，“我們的考慮是時間太長會增加融資成本?！崩钸M說。
人民銀行南京分行一位人士告訴本報，目前由于各家商業(yè)銀行受央行存款準備金率的調整，在有限的貸款額度里，都希望能夠獲得比之前更高的收益率，所以借款方很難從銀行拿到貸款基準利率，而目前銀行的1—3年期貸款基準利率為6.10%。
李進介紹，按照信托計劃，30億元的社保資金分兩次進入南京市保障房建設發(fā)展公司在民生銀行的賬戶中，首筆資金已在今年1月份劃撥完畢，已有部分資金投向建設，另一筆資金將在3月底到位。
政治和市場的契合
為什么會首選南京？
王忠民說：“南京保障房項目規(guī)劃建設構建了一種可持續(xù)發(fā)展的模式，社保資金選擇南京是其支持保障房項目的最佳'突破口'?！笔聦嵣希谀壳罢弑尘跋?，社保資金具有在風險可控的前提下配置到保障房建設中的訴求。
前述接近全國社?；鹑耸空f：“社?；鸸苤珖习傩盏谋ＣX，這就決定了其資金運用中最關鍵的原則是幾近零風險的安全要求。而對收益的要求反而成為其次，畢竟收益越高、風險越大?！?BR> “而作為肩負龐大體量保障房建設投入任務的地方政府，找到價格便宜的錢，是融資過程中最為看重的問題。地方能夠提供最有效安全的保障房運行機制，才能打動社保資金?！?BR> 李進說，南京做出了一個閉合式的運營機制，讓社保基金投資決策委員會能夠明確地看到，我們的保障房項目能夠取得預期的收益。
此前，包括南京市在內的很多城市，因為要提前制定動遷貨幣補償標準，往往在保障房項目開工前，就定下保障房出售 （出租）價格。然而，建設過程的幾年間里，原材料價格等建設成本急劇提升，導致項目常常以虧損狀態(tài)交付。一個例子是，某建設項目在2008年前后的一年多時間里，遭遇了鋼材價格從3600元/噸飆升至6000元/噸的尷尬。
2008年以來，南京市出臺了一系列的保障房政策，明確了保障房建設項目“以成本定價、保本微利”，并提出了經(jīng)適房價格最高不超過周邊商品房價格60%，中低價商品房不超過周邊80%的標準，將經(jīng)適房的利潤控制在3%以內。
此次社保基金投向的范疇，是南京市2010年開工的保障房四大片區(qū)，房源性質包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、產權調換房、中低價商品房和少量的普通商品房。
李進介紹，社保基金使用方南京市保障房建設發(fā)展有限公司和擔保方民生銀行，將這些“打包定向投放南京市保障房資金”拆細，再具體決定建設資金的配置，每一筆資金的投放和使用，都需資金使用和擔保方的審核，進一步提高社保資金的安全系數(shù)。
“這個創(chuàng)新成功的關鍵，在于雙方在政治和市場兩個方面，都找到了契合點?！鼻笆鼋咏绫；鹑耸吭u價。
嗷嗷待哺的地方樣本
王忠民在2月26日的信托貸款簽約儀式上表示，今后，全國社?；疬€將選擇合適的項目參與，投資規(guī)模不會小于南京保障房項目。但南京無疑是幸運兒。
2009年以前，南京市的保障房工作，由各個區(qū)自行組織運作，規(guī)模偏小，房源性質也以經(jīng)適房為主、配以小規(guī)模的廉租房。
2009年年底，季建業(yè)履新南京市市長，隨即著手打造全新的保障房體系。2010年2月8日，由原市房產局（現(xiàn)與建委整合為住建局）、市國土局、市交通集團、市城建集團共同出資10億元，成立南京市保障性住房建設發(fā)展有限公司，作為當?shù)氐慕y(tǒng)一平臺，整合保障房的規(guī)劃、融資、建設、管理。
2010年，南京市無償劃撥出5.6平方公里的土地，用于保障房建設。四大片區(qū)的建設量達到1000萬方基本與2002年至2009年八年間的總量相當。十二五計劃中，還有兩個1000萬方的保障房建設計劃。預計建成后能覆蓋城市20%住戶。
如此大的開發(fā)規(guī)模，所需的資金支撐亦令人咋舌。李進預測，3000萬方的保障房建設所有的資金投入將達到1100億左右，除去期間銷售回籠資金，籌集的資金將在500億—600億元。
“保障住房公司并沒有大包大攬，而是希望能夠最大限度地動用起一切資源，把這個事做成?！崩钸M說。在政府層面進行土地整理的同時，保障房集團聯(lián)系國內知名的房地產企業(yè)，包括棲霞建設、萬科、中海、綠城等多家上市房企都被招至保障房建設隊伍中。“我們也需要這些知名房企在融資渠道上的資源。”
實際上，在極力爭取社?；鸷鸵胗袑嵙Φ姆康禺a開發(fā)單位提供資金支持的同時，當?shù)剡€在銀行的信托貸款上做了很多探索和嘗試。
盡管南京保障房建設發(fā)展有限公司所涉及項目的體量巨大，由于有當?shù)貙嵙π酆竦某墙瘓F、交通集團做融資擔保，融資渠道相對順暢。但其他的保障房建設單位仍然存在融資難問題。李進建議，像地方政府承擔保障房項目這一政府責任一樣，對金融機構支持保障房建設的投融資活動也應有類似的支持考核監(jiān)督機制，包括提供資金支持總額與保障房建設資金需求總量適應、執(zhí)行國家利率優(yōu)惠政策以及對保障房項目建設四證的適當寬容等等。
但顯而易見的是，地方政府的這一普遍訴求，無疑將遭遇金融機構對盈利需求的沖突。除了銀貸難，其他金融機構亦有其作為市場主體的考慮。
事實上，去年南京引入社保基金前后，保障房建設體量同樣龐大的上海，曾希望引進平安等大型保險公司做超過十年以上的債權計劃。但由于雙方在融資成本上難以達成一致，合作最終擱淺。
