核心提示：在地產(chǎn)調(diào)控和銀根緊縮的雙重壓力下，項(xiàng)目停工的消息讓市場(chǎng)更警惕中天城投已經(jīng)緊繃的資金鏈。
一則“主要項(xiàng)目疑似停工”的消息，讓身披“保障房第一股”光環(huán)的中天城投（000540.SZ）陷入爭(zhēng)議旋渦。
近日，記者前往貴陽(yáng)實(shí)地探訪中天城投的漁安新城、中天世紀(jì)新城及中天會(huì)展城等項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)漁安新城、中天世紀(jì)新城中心組團(tuán)等確實(shí)沒(méi)有正在動(dòng)工建設(shè)的跡象。不過(guò)，中天城投方面對(duì)此回應(yīng)稱，項(xiàng)目是在按計(jì)劃進(jìn)度實(shí)施。
在地產(chǎn)調(diào)控和銀根緊縮的雙重壓力下，項(xiàng)目停工的消息讓市場(chǎng)更警惕中天城投已經(jīng)緊繃的資金鏈。截至今年7月1日，中天城投累計(jì)對(duì)外擔(dān)保額占2010年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的比例為165.03%，其中絕大部分是給子公司擔(dān)保。
不過(guò)，依然有銀行愿意捧場(chǎng)。
6月27日，廣州銀行海珠支行為中天城投集團(tuán)貴陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供4.7億元貸款，由中天城投提供擔(dān)保。
“對(duì)于銀行貸款而言，如此高的擔(dān)保比例實(shí)際上隱含了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，換成我們，肯定不敢做這個(gè)貸款?！彼拇炽y行負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人士說(shuō)。
實(shí)地探訪
7月16日、17日，記者連續(xù)實(shí)地探訪了中天城投漁安新城等項(xiàng)目。
在貴州建工集團(tuán)漁安新城項(xiàng)目部所在的工地，記者看到工地后邊，多棟建筑已經(jīng)完工。工地上的工人告訴記者，A、F、G區(qū)的回遷安置房基本已建成。
不過(guò)此外，整個(gè)工地并沒(méi)有正大規(guī)模動(dòng)工的跡象，挖掘機(jī)和卡車整齊停在工地一旁。
將近中午時(shí)分，記者來(lái)到離漁安新城項(xiàng)目不遠(yuǎn)的中天世紀(jì)新城項(xiàng)目。該項(xiàng)目的六組團(tuán)處，正有三五成群的工人吃午飯。下午，記者進(jìn)入該項(xiàng)目工地探訪看到，工人正搭建手腳架。項(xiàng)目資料顯示，該項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2010年10月18日，竣工時(shí)間為2012年8月3日。
相鄰的中天世紀(jì)新城中心組團(tuán)項(xiàng)目則與前者截然相反，記者卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有多少工人，整個(gè)工地顯得有點(diǎn)冷清。該項(xiàng)目為商業(yè)配套，包括酒店、超市等。
“資金不到位，所以很多工人都沒(méi)再留在工地上?！币晃豢词毓さ氐谋０哺嬖V記者。
隨后，記者來(lái)到位于貴陽(yáng)金陽(yáng)新區(qū)的中天會(huì)展城項(xiàng)目。在該項(xiàng)目A區(qū)，確實(shí)沒(méi)有正在動(dòng)工的跡象。而在B區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，鄰近會(huì)展中心方向有些地方尚未開(kāi)工，只露出半截鋼筋。不過(guò)，一直往項(xiàng)目工地里走卻有不少樓盤(pán)已建起來(lái)，有的地方正開(kāi)挖地基。工地里還有不少工人正忙碌工作，并不能算完全停工。
工地上一位工人稱，已開(kāi)始建的樓群是去年下半年打孔的，年前開(kāi)始做地面建筑，工地并沒(méi)有停工過(guò)?！拔覀冞€經(jīng)常被催趕工期?！惫と苏f(shuō)。
在記者采訪中，對(duì)于存在停工嫌疑的漁安新城和中天世紀(jì)新城中心組團(tuán)兩個(gè)項(xiàng)目，中天城投一位負(fù)責(zé)人并沒(méi)詳細(xì)描述計(jì)劃進(jìn)度的情況。在中天城投2010年年報(bào)中，這兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)竣工時(shí)間分別被定為明年6月和12月。
“漁安新城是回遷安置用的，有些手續(xù)還沒(méi)有完善，例如設(shè)計(jì)圖紙、施工手續(xù)等，另外，還有一部分地是為其他項(xiàng)目安置使用的，現(xiàn)在還沒(méi)到動(dòng)工時(shí)期?！?月18日，前述中天城投負(fù)責(zé)人向記者表示。
至于世紀(jì)新城中心組團(tuán)，他表示，周邊還不需要這么大的商業(yè)配套項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目仍按進(jìn)度來(lái)做。對(duì)于資金不到位的說(shuō)法，他并沒(méi)有給出明確的答復(fù)。
“會(huì)展城項(xiàng)目A區(qū)現(xiàn)在是做外部裝修，不需要人海戰(zhàn)術(shù)，并且由于毗鄰會(huì)展中心，在‘2011生態(tài)文明貴陽(yáng)會(huì)議’期間被要求停工。B區(qū)的空地是由于規(guī)劃調(diào)整，原來(lái)計(jì)劃是做住宅，后來(lái)改成了寫(xiě)字樓和酒店?！痹撊耸炕貞?yīng)說(shuō)。
對(duì)外擔(dān)保倍數(shù)：1.6
市場(chǎng)擔(dān)憂項(xiàng)目“停工”的背后，實(shí)際上是對(duì)中天城投資金鏈的憂慮。
2011年一季報(bào)顯示，中天城投的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84.62%，貨幣資金僅為10.62億元，較年初減少了9.81億元，而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就有6億元。
截至目前，中天城投累計(jì)對(duì)外擔(dān)保28.4億元， 占最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)（歸屬于母公司的股東權(quán)益）17.2億元的165.03%。其中為全資子公司提供擔(dān)保27.4億元。而大股東金世旗國(guó)際所持上市公司41%的股份中，就已有40.98%用于質(zhì)押。
事實(shí)上，早在2010年9月，中天城投分別與招行、交行簽定了100億、200億元的意向授信協(xié)議。而記者了解到，兩家銀行的實(shí)際發(fā)放貸款量并不多。
“現(xiàn)在對(duì)地產(chǎn)貸款是該收的就收，銀行總不能跟國(guó)家的地產(chǎn)調(diào)空對(duì)著干吧?！蹦澈灦ㄒ庀騾f(xié)議的銀行負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。
不過(guò)從公開(kāi)資料來(lái)看，廣州銀行海珠支行卻是其堅(jiān)定的支持者。
除了6月的4.7億元貸款外，此前的4月初，該支行還給中天城投集團(tuán)貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)議展覽中心有限公司提供7億元貸款。
此外，2011年4月1日，中天城投集團(tuán)城市建設(shè)有限公司從貴陽(yáng)銀行南明支行獲得3億元貸款。中天城投持有貴陽(yáng)銀行1.99%的股權(quán)。
“上市公司的擔(dān)保倍數(shù)放大到1.6倍，其實(shí)貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)是挺大了，萬(wàn)一發(fā)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行就會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)敞口?！背啥寄炽y行負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人士認(rèn)為。
該人士表示，并且凈資產(chǎn)還包括無(wú)形資產(chǎn)、應(yīng)收賬款等，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，凈資產(chǎn)是否真如報(bào)表所反映的數(shù)字，也很難說(shuō)。
7月19日，記者就上述貸款一事多次聯(lián)系廣州銀行海珠支行，但均沒(méi)聯(lián)系上相關(guān)負(fù)責(zé)人。
保障房融資難題
保障房概念是資本市場(chǎng)青睞中天城投的原因之一，不過(guò)現(xiàn)實(shí)中，這一身份未能如研究機(jī)構(gòu)此前的預(yù)計(jì)，為其融資帶來(lái)如此大的便利。
今年3月10日，中天城投公告稱，“十二五”期間，將在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬(wàn)平方米、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。
3月至4月22日的35個(gè)交易日中，中天城投漲幅高達(dá)41.85%，而期間地產(chǎn)指數(shù)漲幅僅為8.15%。
國(guó)信證券給保障房描述的藍(lán)圖是，按保守的方法測(cè)算（不考慮銷售的溢價(jià)，僅按200億投入成本作為計(jì)算凈利潤(rùn)的基數(shù)），取8%的利潤(rùn)率，2011-2015年可帶來(lái)16億凈利潤(rùn)，平均每年增厚EPS約0.35元，加上配建的商場(chǎng)商鋪、辦公場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)性附屬設(shè)施及享受的政策優(yōu)惠，收益更高。
上述中天城投負(fù)責(zé)人告訴記者，首個(gè)30萬(wàn)平米的保障房項(xiàng)目還在打地基和孔樁階段，預(yù)計(jì)在三年內(nèi)完成；還有一個(gè)90萬(wàn)平米的保障房項(xiàng)目準(zhǔn)備今年開(kāi)工，開(kāi)工手續(xù)還在辦理中。
記者了解到，中天城投將保障房定位在公租房項(xiàng)目，建成后自己持有。具體的運(yùn)營(yíng)模式還在探討中，可能會(huì)由政府成立專門(mén)的管理公司，來(lái)專門(mén)對(duì)接數(shù)量眾多的承租人，這樣就可以讓企業(yè)減少中間的管理環(huán)節(jié)。
至于保障房項(xiàng)目的收益，該人士表示，此前提到的8%收益率是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目而言，這塊收益包括了配套商業(yè)的銷售和稅收返還等補(bǔ)貼政策。而對(duì)于中天城投定位的公租房，短期內(nèi)可能經(jīng)營(yíng)收益并不樂(lè)觀，但是長(zhǎng)期的租金收益應(yīng)該是可觀的。
保障房的融資也并不容易。
上述人士表示，現(xiàn)在保障房項(xiàng)目還在前期階段，尚不需要大量資金，但開(kāi)建后的資金量會(huì)比較大，“我們一直在和銀行接觸，但受額度的限制，還沒(méi)法辦法解決貸款問(wèn)題。”
貴陽(yáng)地區(qū)某股份制行負(fù)責(zé)人也向記者表示，對(duì)于保障房項(xiàng)目的貸款，還在前期的調(diào)研中，并沒(méi)有正式放款。
