中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) :自今年3月以來，房地產(chǎn)市場成交量上升，近一個(gè)月以來銷售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況并不容樂觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過60%。截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55.9%?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然市場成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，市場量價(jià)齊升的態(tài)勢難以長久維持，未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落。 反差
樓市淡季不淡成交紅火
各種現(xiàn)象表明，本應(yīng)房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火紅。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測的40個(gè)城市中，32個(gè)城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)306.42%。
成交量的上漲，也促使開發(fā)商們的提價(jià)熱情再次蠢蠢欲動。日前，統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)城市樓價(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市21個(gè)，上漲城市25個(gè)。值得注意的是，這是此輪調(diào)控周期9個(gè)月以來上漲城市數(shù)量首次超過下降城市數(shù)量。此外，環(huán)比上漲城市數(shù)量的急劇攀升至25個(gè)，也超過前5月上漲城市數(shù)量之和。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，成交量上漲，接連兩次的降息，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張局勢稍有緩解，再加上地方政府放松房地產(chǎn)調(diào)控意愿明顯，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變銷售方式，借勢提價(jià)。
的確，成交量的上升，貨幣政策相對放寬，改變了房企觀望的局面。拿土地拍賣市場來說，近期，土地拍賣市場就出現(xiàn)有冷到熱的逆轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍數(shù)高達(dá)163宗，其中住宅用地流拍最為明顯。但是，6月份開始，一些城市土地交易開始活躍，不少地方又出現(xiàn)土地高溢價(jià)現(xiàn)象，包括北京、上海、廣州、深圳等全國20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場推出586塊，僅半月就環(huán)比5月多出239塊，達(dá)年內(nèi)最高峰。
“拿地速度加快，高溢價(jià)地頻繁出現(xiàn)，也說明房企運(yùn)營策略開始轉(zhuǎn)向。”中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華表示，上半年，不少房企從之前的“以價(jià)換量”轉(zhuǎn)變?yōu)樵囂叫缘靥岣咪N售價(jià)格。從數(shù)據(jù)上看，現(xiàn)階段售價(jià)較年前低點(diǎn)來說，已經(jīng)每月調(diào)高2%至5%。但是，由于庫存量大、資金緊張，加之未來形勢尚未完全明朗，開發(fā)企業(yè)目前價(jià)格上調(diào)具有漸進(jìn)性、試探性和觀望性，多采取每月調(diào)高一定比例，并不斷觀望市場反應(yīng)的策略，避免因房價(jià)較周邊樓盤過高而陷入滯銷僵局。
堪憂
房企經(jīng)營狀況不容樂觀
在成交量回升的帶動下，房地產(chǎn)版塊股票一路飄紅。WIN D統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)已經(jīng)累計(jì)上行了15.78%，在23個(gè)申萬一級行業(yè)中漲幅僅次于食品飲料(16.73%)，大幅領(lǐng)先上證綜指(-2.88%)的同期漲幅。148只房地產(chǎn)類股票中，有116只出現(xiàn)上漲，保利地產(chǎn)累計(jì)上漲了35.78%，招商地產(chǎn)累計(jì)上漲了28.85%，萬科A累計(jì)上行了23.58%，金地集團(tuán)則累計(jì)上漲了19.81%。
與此同時(shí)，剛剛披露完的基金的二季報(bào)也顯示，房地產(chǎn)股票成為了眾多基金經(jīng)理所追逐的對象，2012年二季度保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)的多只房地產(chǎn)類股票均受到了基金經(jīng)理的青睞，基金對保利地產(chǎn)整體增持4.4億股，對金地集團(tuán)增持3.0億股，萬科A、華僑城A等也均獲得了大量的增持。
雖然房企在資本市場被眾買家看好，但是，從目前已經(jīng)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況卻不容樂觀。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過60%。更令人擔(dān)憂的是，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)，互相擔(dān)保的貸款占其全部貸款的3成。
WIN D統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，僅有包括萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)和陸家嘴在內(nèi)的三家地產(chǎn)類上市公司公布了半年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，上述三家企業(yè)的營業(yè)收入分別下降了11.69%、28.61%和48.93%，其凈利潤則分別下滑了23.71%、48.89%和53.80%。與此同時(shí)，共有包括華僑城A、電子城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在內(nèi)的4家地產(chǎn)企業(yè)公布了業(yè)績快報(bào)，除了華遠(yuǎn)地產(chǎn)預(yù)計(jì)凈利潤出現(xiàn)增長之外，其余3家均預(yù)計(jì)凈利潤將出現(xiàn)不同幅度的下滑。
而從中報(bào)預(yù)告的情況來看，截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家則預(yù)計(jì)將出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55.9%。其中，嘉凱城預(yù)計(jì)今年上半年將虧損35000萬元，同比下滑4901.41%。
一位具有國資背景的PE高管對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，雖然市場成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金仍然繃得很緊。
“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴(yán)重?！鄙鲜鋈耸勘硎?，作為招保萬金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項(xiàng)目一般都比較好，所以資金鏈狀況一直不錯(cuò)，反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
“之前分化都沒這么大，現(xiàn)在越來越大了?！鄙鲜鋈耸刻寡裕瑢Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款越多會將其資金成本壓制越低，但是，由于銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴(yán)控，更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式，這也就產(chǎn)生了分化。從資金成本來說，由于大型地產(chǎn)商底氣較足，多能將融資成本降到7%至8%。而小型地產(chǎn)商恰恰相反，他們要多承擔(dān)30%至40%，甚至高達(dá)50%的融資成本。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，銀行常規(guī)緊縮致資金獲得量有限的情況下，融資成本的上升是不可忽視的現(xiàn)實(shí)因素。
的確，地產(chǎn)商的資金壓力仍然未減。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機(jī)制內(nèi)生，而是通過行政高壓手段實(shí)現(xiàn)，因此基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性，我們應(yīng)警惕房企資金斷裂的金融風(fēng)險(xiǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，作為房企重點(diǎn)融資渠道的信托，目前就面臨較大的兌付壓力。由于信托多于2010年、2011年大幅增長，因此其的兌付壓力2012年、2013年間長期存在。根據(jù)中金公司預(yù)計(jì)，有10%至15%的信托項(xiàng)目可能在2012年出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，2012年前5個(gè)月，已有包括中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，涉及金額達(dá)53.51億元。
預(yù)計(jì)
房市難改下行趨勢
除了資金壓力，在庫存方面，標(biāo)桿房企庫存依然處于高位。截至6月底，標(biāo)桿房企49個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫存量，相對于2011年同期增加了約6成。
廣東省房協(xié)日前報(bào)告顯示，截至上半年期末，廣東省商品房屋待售面積3216.22萬平方米，比一季度末增加110.80萬平方米，其中住宅增加57.13萬平方米，占總增量的51.6%，均創(chuàng)下近十年來新高。其中，待售時(shí)間達(dá)到1至3年的占比超過5成。
對此，陳國強(qiáng)表示，現(xiàn)階段對于企業(yè)來說，高庫存的格局沒有改變，高負(fù)債的狀況雖然有所緩解但也沒有發(fā)生根本性改觀。因此，在政策繼續(xù)不放松的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場量價(jià)齊升的態(tài)勢難以長久維持。據(jù)媒體報(bào)道，未來房地產(chǎn)融資仍將嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，不排除后續(xù)出臺新規(guī)的可能。
“企業(yè)對現(xiàn)階段的回暖態(tài)勢切勿盲目樂觀，雖然開發(fā)商利用多種渠道為自己造勢，輿論勢頭轉(zhuǎn)向，也出現(xiàn)了‘日光盤’、‘暴漲’等現(xiàn)象或字眼，但是，在高庫存、高負(fù)債仍未改觀的背景下，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ)。”
他建議，開發(fā)商仍應(yīng)堅(jiān)持“以價(jià)換量”策略，盡快回籠資金，堅(jiān)持去庫存，降低自身資金風(fēng)險(xiǎn)。
前述PE高管也認(rèn)為，由于融資的高成本，在資金緊張的狀況下，房企沒有能力支撐漲價(jià)售賣，只能選擇“以價(jià)換量”快速回收資金。在此背景下，未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落。
聶梅生指出，目前房地產(chǎn)市場整體處于筑底階段，因此，房地產(chǎn)市場仍將在一段較長的時(shí)間內(nèi)上下波動。另外，如果國家繼續(xù)出臺下一輪新政，不排除房企開啟新一輪的降價(jià)。
